Como ler uma matrícula: registros e averbações
A matrícula é a ficha do imóvel: no alto vêm a descrição do imóvel e o proprietário quando ela foi aberta; abaixo, em ordem de data, os atos numerados. “R-” indica registro — compra, hipoteca, alienação fiduciária, penhora — e “AV-” indica averbação — mudanças e cancelamentos. Para saber a situação atual, leia até o último ato.
Próximo passo
A estrutura
- Cabeçalho: número da matrícula, descrição do imóvel e proprietário na abertura.
- Atos em ordem cronológica, cada um com letra e número: “R-1-1”, “R-2-1”, “AV-3-1” (ato e número da matrícula).
Registro (R-) e averbação (AV-)
Registro é usado para atos que criam ou transferem direitos, como compra e venda, hipoteca, alienação fiduciária e penhora. Averbação é usada para mudanças e cancelamentos — por exemplo, o cancelamento de uma hipoteca já paga.
Exemplo fictício
Os nomes e números abaixo são inventados, só para ilustrar a leitura.
| Ato | O que significa |
|---|---|
| R-1-1 — compra e venda | Ana (fictícia) comprou o imóvel e passou a ser a dona. |
| R-2-1 — alienação fiduciária | Ana deu o imóvel em garantia ao banco que financiou a compra. |
| AV-3-1 — cancelamento da alienação fiduciária | Ana quitou o financiamento; o imóvel está livre dessa garantia. |
Ônus mais comuns
- Hipoteca: o imóvel garante o pagamento de uma dívida (Código Civil, art. 1.419).
- Alienação fiduciária: o devedor transfere ao credor a propriedade resolúvel como garantia; ela se constitui com o registro (Lei 9.514/1997, arts. 22 e 23).
- Penhora: indica que o imóvel garante uma execução judicial; pode aparecer como registro ou averbação.
Por que a matrícula importa para quem compra
Situações que não constam da matrícula, em regra, não podem ser opostas ao comprador de boa-fé (Lei 13.097/2015, art. 54, § 1º), com as exceções da lei. Por isso a certidão atualizada é peça central na compra.
Outros canais oficiais
Para continuar
- Certidão de matrícula do imóvel — Certidão de matrícula do imóvel: mostra, com fé pública, quem é o dono do imóvel, o histórico e os ônus e restrições registrados.
- Inteiro teor, ônus e outras certidões do imóvel: escolha pela finalidade — Para provar quem é o dono e se há dívidas ou restrições, peça a certidão de inteiro teor da matrícula, que tem fé pública e basta para comprovar propriedade e ônus. A visualização de matrícula é só consulta, sem valor de certidão. Para escritura de compra e venda, a certidão de ônus reais vale 30 dias. Escolha pela finalidade de quem vai receber.
- Averbação — Anotação feita num registro já existente para registrar uma mudança ou um cancelamento.
Fontes e revisão
- Lei 6.015/1973 — Lei de Registros Públicos (texto compilado) — Presidência da República (Planalto) · Norma · consultada em 18/10/2026
- Código Civil — Lei 10.406/2002 (texto compilado) — Presidência da República (Planalto) · Norma · consultada em 18/10/2026
- Lei 9.514/1997 — Sistema de Financiamento Imobiliário e alienação fiduciária — Presidência da República (Planalto) · Norma · consultada em 18/10/2026
- Código de Processo Civil — Lei 13.105/2015 (texto compilado) — Presidência da República (Planalto) · Norma · consultada em 18/10/2026
- Lei 13.097/2015 — concentração dos atos na matrícula (art. 54) — Presidência da República (Planalto) · Norma · consultada em 18/10/2026
- Provimento CNJ 149/2023 — Código Nacional de Normas do Foro Extrajudicial (CNN) — Conselho Nacional de Justiça · Norma · consultada em 18/10/2026
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