Guia · Imóveis
Averbação de construção: como registrar na matrícula a casa ou a obra
Averbação de construção é o ato do Registro de Imóveis que anota na matrícula a casa ou o prédio construído, ampliado, reconstruído ou demolido no terreno. Ela é obrigatória e é feita no cartório do lugar do imóvel. Em regra, pede o Habite-se da prefeitura e a certidão da obra emitida pela Receita Federal (CND ou CPEND) depois da aferição no Sero. A lei prevê exceções.
Em revisão. Este guia trata de regra sensível e aguarda revisão jurídica humana. Confirme no órgão indicado antes de agir.
Próximo passo
Emitir a certidão da obra na Receita Federal (abre site externo)
Emissão gratuita da certidão de regularidade fiscal da obra (CND ou CPEND), depois da aferição no Sero, para averbar a construção no Registro de Imóveis.
Receita Federal do Brasil · Órgão público · Gratuito
Se não funcionar: Havendo dívida ou pendência no Sero, a certidão não sai: regularize primeiro. Se ela não for liberada de 2 a 5 dias depois, abra um processo digital na Receita.
O que é e quando é obrigatória
- Toda edificação, reconstrução ou demolição é averbada na matrícula do imóvel (Lei 6.015/1973, art. 167, II, 4).
- A ampliação também conta: para a Receita, acréscimo é a obra que aumenta a área construída de um terreno que já tinha construção.
- Os atos do art. 167 são obrigatórios e feitos no cartório do lugar do imóvel (art. 169).
Passo a passo
Prefeitura: peça a vistoria e o Habite-se
Quando a obra termina, peça à prefeitura a vistoria e o Habite-se. O nome muda de cidade para cidade: certificado de conclusão, CVCO, CCO.
Receita: confira o cadastro da obra
A obra precisa estar no Cadastro Nacional de Obras (CNO). Obra antiga com matrícula CEI deve ser migrada para o CNO.
Receita: faça a aferição no Sero
A aferição calcula as contribuições da obra. Obra de pessoa física só pode ser regularizada pela aferição indireta.
Receita: emita a certidão da obra
Depois de pagar ou parcelar, emita a CND ou a CPEND pela internet, de graça. As duas têm o mesmo valor para averbar e valem 180 dias.
Cartório: peça a averbação
Leve ao Registro de Imóveis do lugar do imóvel o requerimento, o Habite-se e a certidão da obra, no balcão ou pelo e-Protocolo do RI Digital. Sem exigências, o requerimento de averbação de construção deve ser registrado em 5 dias (Lei 6.015/1973, art. 188, § 1º, I).
Quando a lei dispensa a certidão da Receita ou o Habite-se
| Situação | O que fica dispensado | Condições |
|---|---|---|
| Casa própria feita sem mão de obra paga | Certidão da obra (CND ou CPEND) | Dono pessoa física sem outro imóvel; casa residencial unifamiliar de até 70 m², para uso próprio, do tipo econômico ou popular, sem mão de obra remunerada; declaração assinada entregue ao cartório |
| Construção concluída antes de 22/11/1966 | Certidão da obra | — |
| Regularização fundiária de interesse social (Reurb-S) | Habite-se e certidões negativas | A averbação pode ser feita a partir de mera notícia, com a área construída e o número da unidade |
| Casa térrea antiga em área de baixa renda | Habite-se | Residencial urbana unifamiliar, de um só pavimento, concluída há mais de 5 anos, em área ocupada predominantemente por população de baixa renda |
Demolição
- A demolição também se averba na matrícula (Lei 6.015/1973, art. 167, II, 4); a certidão da Receita mostra só a área demolida.
- Se o imóvel foi destruído por incêndio ou fenômeno natural, a obra não passa pelo Sero: a Receita indica um procedimento próprio, com provas da causa, como boletim do Corpo de Bombeiros ou relatório da Defesa Civil.
Se a prefeitura não emite o Habite-se
- Regularize a obra na prefeitura. Cada cidade tem o seu procedimento — em São Paulo, por exemplo, o Certificado de Regularização vale como equivalente ao Habite-se.
- Veja se cabe a dispensa do art. 247-A da Lei 6.015/1973 (casa térrea antiga em área de baixa renda).
- Em núcleo urbano informal de baixa renda, o caminho é a Reurb-S, que os próprios moradores podem pedir (Lei 13.465/2017, art. 14, II).
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Outros canais oficiais
Descobrir o Registro de Imóveis pelo endereço no Mapa do ONR (abre site externo)
Indica o cartório de Registro de Imóveis responsável hoje pelo território de um endereço. Não garante que a matrícula antiga esteja nesse cartório.
ONR · Operador nacional instituído por lei
Se não funcionar: Se o mapa não localizar o endereço, ligue para o Registro de Imóveis da cidade e informe o endereço completo do imóvel.
Enviar um título para registro pelo e-Protocolo (abre site externo)
Envio eletrônico de escritura, contrato ou outro título para prenotação em qualquer Registro de Imóveis do país.
ONR · Operador nacional instituído por lei · Pago (valor definido pela tabela do estado ou do serviço) · Cadastro no portal.
Se não funcionar: O título também pode ser apresentado no balcão do Registro de Imóveis competente.
O que muda por estado
O nome do Habite-se e os documentos exigidos pela prefeitura mudam por cidade. Os emolumentos do cartório e do e-Protocolo seguem a tabela de cada estado. Planta, ART/RRT e memorial seguem as normas de cada Corregedoria estadual.
Problemas comuns e como seguir
A certidão da obra não sai
Há dívida vencida ou pendência no Sero. Regularize; a certidão é liberada de 2 a 5 dias depois. Se não for, abra um processo digital na Receita.
A obra não aparece no CNO
Inscreva a obra no Cadastro Nacional de Obras ou migre a antiga matrícula CEI.
A prefeitura nega o Habite-se
Siga a regularização municipal, veja se cabe a dispensa do art. 247-A ou, em núcleo informal de baixa renda, a Reurb-S.
Perguntas frequentes
Construí uma casa no meu terreno. Sou obrigado a averbar?
Sim. A averbação da edificação é obrigatória e é feita no cartório do lugar do imóvel (Lei 6.015/1973, arts. 167, II, 4, e 169).
O que eu levo ao cartório?
Em regra, o requerimento, o Habite-se da prefeitura e a certidão da obra (CND ou CPEND) emitida pela Receita (Lei 6.015/1973, art. 246, § 1º; IN RFB 2.021/2021, art. 43).
Fiz a casa com a família, sem pagar pedreiro. Preciso da certidão da Receita?
Pode estar dispensado se cumprir todas as condições: pessoa física sem outro imóvel e casa unifamiliar de até 70 m², para uso próprio, econômica e sem mão de obra paga. Nesse caso, você assina uma declaração para o cartório (Lei 8.212/1991, art. 30, VIII; IN RFB 2.021/2021, arts. 34 e 43).
A certidão da obra vence?
Sim, em 180 dias. Se vencer, emita outra: não há limite de emissões para a mesma aferição.
Dá para pedir pela internet?
Sim, pelo e-Protocolo do RI Digital. Na entrada se paga a prenotação; o restante vem depois da análise do cartório.
Para continuar
- Como ler uma matrícula: registros e averbações — A matrícula é a ficha do imóvel: no alto vêm a descrição do imóvel e o proprietário quando ela foi aberta; abaixo, em ordem de data, os atos numerados. “R-” indica registro — compra, hipoteca, alienação fiduciária, penhora — e “AV-” indica averbação — mudanças e cancelamentos. Para saber a situação atual, leia até o último ato.
- Qual Registro de Imóveis atende o endereço do imóvel — O registro de um imóvel é feito no Registro de Imóveis da circunscrição onde o imóvel está — não em qualquer cartório da cidade. Em cidades com mais de um Registro de Imóveis, o endereço define o competente. Para descobrir, use o Mapa do Registro de Imóveis do ONR ou pergunte a um dos cartórios da cidade, informando o endereço completo.
- Documentos do imóvel na prefeitura: ITBI, IPTU, valor venal e Habite-se — Documentos do imóvel na prefeitura são as guias e certidões municipais ligadas aos impostos e à construção: ITBI, IPTU, valor venal e Habite-se. O ITBI é o imposto municipal cobrado quando o imóvel passa de uma pessoa para outra por ato oneroso, como a compra e venda. Na escritura entram o comprovante do ITBI e as certidões fiscais; a certidão de tributos do imóvel urbano pode ser dispensada pelo comprador, que passa a responder pelas dívidas.
- Averbação — Anotação feita num registro já existente para registrar uma mudança ou um cancelamento.
Fontes e revisão
- Lei 6.015/1973 — Lei de Registros Públicos (texto compilado) — Presidência da República (Planalto) · Norma · consultada em 18/10/2026
- Lei 8.212/1991 — Seguridade Social (certidão da obra na averbação) — Presidência da República (Planalto) · Norma · consultada em 18/10/2026
- Instrução Normativa RFB 2.021/2021 — obras de construção civil e Sero (texto vigente) — Receita Federal do Brasil · Norma · consultada em 18/10/2026Texto lido pela API pública do sistema de normas da Receita; última alteração pela IN RFB 2.237/2024.
- Receita Federal — Como regularizar minha obra (Sero) — Receita Federal do Brasil · Órgão público · consultada em 18/10/2026
- Receita Federal — Como emitir a certidão de obra — Receita Federal do Brasil · Órgão público · consultada em 18/10/2026
- gov.br — Emitir certidão de regularidade fiscal de obra — Receita Federal do Brasil (gov.br) · Órgão público · consultada em 18/10/2026
- Receita Federal — Já terminei minha obra — Receita Federal do Brasil · Órgão público · consultada em 18/10/2026
- Receita Federal — Demolição por causas naturais ou incêndio — Receita Federal do Brasil · Órgão público · consultada em 18/10/2026
- Lei 13.465/2017 — Regularização fundiária urbana (Reurb) — Presidência da República (Planalto) · Norma · consultada em 18/10/2026
- RI Digital — e-Protocolo — ONR · Operador nacional instituído por lei · consultada em 18/10/2026
- ONR — Mapa do Registro de Imóveis do Brasil (consulta de circunscrição por endereço) — ONR · Operador nacional instituído por lei · consultada em 18/10/2026
- Prefeitura de São Paulo — Licenciamento: dúvidas frequentes (exemplo municipal) — Prefeitura de São Paulo · Órgão público · consultada em 18/10/2026Exemplo de uma cidade; nomes e procedimentos variam por município.
Revisão jurídica pendenteFontes conferidas em
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