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Documentos do imóvel na prefeitura: ITBI, IPTU, valor venal e Habite-se
Documentos do imóvel na prefeitura são as guias e certidões municipais ligadas aos impostos e à construção: ITBI, IPTU, valor venal e Habite-se. O ITBI é o imposto municipal cobrado quando o imóvel passa de uma pessoa para outra por ato oneroso, como a compra e venda. Na escritura entram o comprovante do ITBI e as certidões fiscais; a certidão de tributos do imóvel urbano pode ser dispensada pelo comprador, que passa a responder pelas dívidas.
Em revisão. Este guia trata de regra sensível e aguarda revisão jurídica humana. Confirme no órgão indicado antes de agir.
ITBI: o que é e quem paga
- É imposto do município onde fica o imóvel e incide na transmissão onerosa entre vivos, como a compra e venda, e na cessão de direitos à aquisição; não incide sobre direitos reais de garantia (Constituição, art. 156, II; CTN, arts. 35 e 41).
- Quem paga é qualquer das partes, conforme a lei de cada município (CTN, art. 42). Em São Paulo, por exemplo, em geral paga o comprador.
- Doação e herança não pagam ITBI: pagam ITCMD, que é imposto estadual.
Quando pagar o ITBI: na escritura ou no registro
- Na escritura, o tabelião registra a apresentação do comprovante do ITBI quando ele incide sobre o ato, salvo quando a lei permite pagar depois (Decreto 93.240/1986, art. 1º, II; Lei 7.433/1985, art. 1º, § 2º).
- No registro, o oficial fiscaliza o pagamento dos impostos devidos pelos atos que recebe (Lei 6.015/1973, art. 289).
- Na prática, o momento depende da lei do município. Em São Paulo, por exemplo, o pagamento é antes do ato, quando feito por instrumento público.
- Em aberto: o STF ainda discute, no Tema 1124, a cobrança do ITBI na cessão de direitos sem registro. A LC 227/2026 previa o pagamento antecipado e opcional na escritura (art. 35-A do CTN), mas o artigo foi vetado e o veto não foi apreciado pelo Congresso até 18/10/2026.
Base de cálculo do ITBI e valor venal
- A base do ITBI é o valor venal do bem transmitido. Desde a LC 227/2026, o CTN define valor venal como o valor pelo qual o bem seria negociado à vista, em condições normais de mercado (art. 38, § 1º).
- O município deve divulgar os critérios usados para estimar esse valor, e o contribuinte pode contestá-lo com avaliação contraditória (CTN, art. 38, § 3º).
- O STJ (Tema 1113) decidiu que a base do ITBI não está ligada à do IPTU, que o valor declarado pelo contribuinte se presume correto e que o município não pode fixar antes um valor de referência criado sozinho. A decisão ainda não é definitiva: há recurso no STF.
- Exemplo de divergência: a página da Prefeitura de São Paulo ainda usa o maior valor entre o valor da transação e o valor venal de referência.
IPTU e certidão de débitos do imóvel
- O IPTU é municipal e incide sobre a propriedade, o domínio útil ou a posse de imóvel urbano. A base é o valor venal; o contribuinte é o proprietário, o titular do domínio útil ou o possuidor (CTN, arts. 32 a 34).
- Na escritura de imóvel urbano que transfere o domínio, entram as certidões dos tributos do imóvel. O comprador pode dispensá-las, mas passa a responder pelas dívidas (Decreto 93.240/1986, art. 1º, § 2º; CTN, art. 130).
- A certidão positiva com efeito de negativa vale como negativa (CTN, art. 206).
- Os nomes mudam por cidade. Em São Paulo, por exemplo: Certidão Conjunta de Débitos de Tributos Imobiliários.
O que pedir em cada situação
| Situação | O que pedir à prefeitura |
|---|---|
| Compra e venda | Guia e comprovante do ITBI (ou reconhecimento de isenção ou não incidência, conforme a prefeitura) |
| Compra e venda de imóvel urbano | Certidão de débitos dos tributos do imóvel (o comprador pode dispensar e assume as dívidas) |
| Dúvida sobre o valor do ITBI | Os critérios do valor venal e o procedimento de contestação, conforme a lei municipal |
| Regularizar a construção | Habite-se ou documento equivalente (veja o guia de averbação de construção) |
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O que muda por estado
Alíquota, momento do pagamento, regra do valor de referência, isenções e nomes das certidões são definidos por cada município. Os exemplos de São Paulo foram conferidos em 18/10/2026 e podem mudar.
Problemas comuns e como seguir
O valor de referência da prefeitura é maior que o preço pago
Peça os critérios usados e o procedimento de contestação (CTN, art. 38, § 3º). A tese do STJ no Tema 1113 ajuda, mas ainda não é definitiva. Procure orientação jurídica.
O vendedor tem IPTU atrasado
Peça a certidão de tributos do imóvel antes da escritura. Se você dispensar a certidão, a dívida passa para você (CTN, art. 130).
A casa existe, mas não há Habite-se nem averbação
Regularize na prefeitura e no cartório antes de vender ou comprar: veja o guia de averbação de construção.
Perguntas frequentes
Quem paga o ITBI, quem compra ou quem vende?
A lei federal deixa para o município: qualquer das partes (CTN, art. 42). Em São Paulo, por exemplo, em geral paga o comprador.
Tenho que pagar o ITBI antes de assinar a escritura?
Depende da lei do município. Em São Paulo, sim, quando é escritura pública. O tema ainda é discutido no STF (Tema 1124).
A prefeitura pode cobrar ITBI sobre um valor maior do que eu paguei?
O STJ decidiu que o valor declarado se presume correto e que a prefeitura não pode impor antes um valor de referência, mas a decisão ainda pode mudar no STF. O CTN prevê contestação por avaliação contraditória.
O cartório exige certidão negativa de IPTU?
Na escritura que transfere imóvel urbano, as certidões dos tributos do imóvel entram no ato, mas o comprador pode dispensá-las — e, nesse caso, responde pelas dívidas (Decreto 93.240/1986, art. 1º, § 2º).
Doação ou herança pagam ITBI?
Não. O ITBI é para ato oneroso; doação e herança pagam ITCMD, que é estadual.
Para continuar
- Comprei um imóvel e quero passar para o meu nome — Do contrato ao registro: os passos para o imóvel comprado ficar no seu nome.
- Escritura de compra e venda de imóvel — Escritura de compra e venda de imóvel: formaliza no tabelionato de notas a venda de um imóvel, antes do registro no Registro de Imóveis.
- Averbação de construção: como registrar na matrícula a casa ou a obra — Averbação de construção é o ato do Registro de Imóveis que anota na matrícula a casa ou o prédio construído, ampliado, reconstruído ou demolido no terreno. Ela é obrigatória e é feita no cartório do lugar do imóvel. Em regra, pede o Habite-se da prefeitura e a certidão da obra emitida pela Receita Federal (CND ou CPEND) depois da aferição no Sero. A lei prevê exceções.
- ITBI — Imposto municipal sobre a transmissão onerosa de imóvel, como a compra e venda, pago ao município onde o imóvel fica.
Fontes e revisão
- Constituição Federal (texto compilado) — Presidência da República (Planalto) · Norma · consultada em 18/10/2026
- Código Tributário Nacional — Lei 5.172/1966 (texto compilado) — Presidência da República (Planalto) · Norma · consultada em 18/10/2026
- Lei Complementar 227/2026 — altera o CTN (base de cálculo do ITBI, art. 38) — Presidência da República (Planalto) · Norma · consultada em 18/10/2026Publicada no DOU de 14/01/2026; o texto do CTN compilado já traz o novo art. 38, §§ 1º a 4º.
- Mensagem de veto da LC 227/2026 — art. 35-A do CTN (antecipação opcional do ITBI) — Câmara dos Deputados (Legislação Informatizada) · Órgão público · consultada em 18/10/2026
- Congresso Nacional — Veto 8/2026 (itens do art. 35-A não apreciados) — Congresso Nacional · Órgão público · consultada em 18/10/2026
- Lei 7.433/1985 — requisitos das escrituras públicas — Presidência da República (Planalto) · Norma · consultada em 18/10/2026
- Decreto 93.240/1986 — regulamenta a Lei 7.433/1985 — Presidência da República (Planalto) · Norma · consultada em 18/10/2026
- Lei 6.015/1973 — Lei de Registros Públicos (texto compilado) — Presidência da República (Planalto) · Norma · consultada em 18/10/2026
- STJ — Tema Repetitivo 1113 (base de cálculo do ITBI) — Superior Tribunal de Justiça · Tribunal · consultada em 18/10/2026Sem trânsito em julgado: o RE 1.412.419 segue no STF.
- STF — RE 1.412.419 (recurso contra o Tema 1113 do STJ) — Supremo Tribunal Federal · Tribunal · consultada em 18/10/2026Incluído no calendário de julgamento de 30/06/2026; nenhum andamento posterior a 22/06/2026 encontrado em 18/10/2026.
- STF — ARE 1.294.969 (Tema 1124, momento do fato gerador do ITBI) — Supremo Tribunal Federal · Tribunal · consultada em 18/10/2026Embargos acolhidos em 2022 sem reafirmar a tese de 2021; mérito pendente (último andamento consultado: 22/04/2026).
- Prefeitura de São Paulo — ITBI: cálculo do imposto (exemplo municipal) — Prefeitura de São Paulo · Órgão público · consultada em 18/10/2026Regra municipal que diverge da tese do STJ no Tema 1113 (ainda sem trânsito em julgado).
- Prefeitura de São Paulo — ITBI: prazo de pagamento (exemplo municipal) — Prefeitura de São Paulo · Órgão público · consultada em 18/10/2026
- Prefeitura de São Paulo — ITBI: perguntas e respostas (exemplo municipal) — Prefeitura de São Paulo · Órgão público · consultada em 18/10/2026
- Prefeitura de São Paulo — Certidões da Fazenda (exemplo municipal) — Prefeitura de São Paulo · Órgão público · consultada em 18/10/2026
- Instrução Normativa RFB 2.021/2021 — obras de construção civil e Sero (texto vigente) — Receita Federal do Brasil · Norma · consultada em 18/10/2026Texto lido pela API pública do sistema de normas da Receita; última alteração pela IN RFB 2.237/2024.
Revisão jurídica pendenteFontes conferidas em
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